על תופעת ה"יהיה בסדר" בנושא חריגות בתחום הבניה ואיך ניתן למנוע אותן
צילום: יח"צ
החריגות השונות בענף הבנייה היא הבעיה החמורה והמשמעותית ביותר, המשפיעה על כולנו, מהמיקרו ועד המאקרו. הן פוגעות ביזמים, שנדרשים בסוף לשלם יותר משתיכננו על הפרויקט, בקבלנים שסופגים לא פעם את בעיות התכנון שצפות בביצוע, במתכננים שלא מקבלים מספיק מידע ו/או זמן ומשאבים כדי להשלים את התכנון לפרטיו וכמובן בלקוחות שמקבלים מוצר יקר יותר.
ובמאקרו, מדובר בפגיעה בכולנו – הפרויקטים מתעכבים, יש פחות התחלות בנייה לעומת הביקוש, הקבלנים נמצאים בסיכון עסקי גבוה, המדינה והגופים היזמיים הגדולים נערכים לבלתי צפוי בשיעורים גבוהים של 40%-30% מסך הפרויקט ומחירי הנדל"ן ויוקר המחיה ממשיכים לעלות. ומה עוד אופייני לחריגות? שכל אחד מאשים בהן את האחר..
כדי לפשט את המונח 'חריגות' בתחום הבנייה, אפרט את שלוש סיבות עיקריות והגורמים הנפוצים להן:
1. חריגות בשל מסמכי פרויקט לא בשלים או תכנון לקוי.
2. קבלנים ש"מתאבדים" על ההצעה גם במחירי הפסד (שהם לרוב לא מודעים להם).
3. יזם שמרבה בשינויים ודרישות תוך כדי הפרויקט.
הסיבה הראשונה היא הנפוצה ביותר. כמעט כל מי שפגשתי סיפר שהכל קורה כי התכנון לא מספיק מפורט וברור, הכמויות לא מדויקות והמחירים לא משקפים את המציאות. וזה עוד לפני שיוצאים למכרז, כי אחרי המכרז הסיפור מתעוות עוד יותר, שכן קבלנים נדרשים לעשות הנחות על מחירים מעוותים מלכתחילה ולא יכולים לשנות כמויות, גם כאשר ברור שהתכנון לא יפגוש את המציאות כשיתחילו בביצוע.
וכך אנו מגיעים לסיבה השנייה, שבה נדרשים הקבלנים להציע הצעות מחיר על כתבי כמויות ותוכניות לא מדויקים והרבה מהקבלנים לא יודעים מהן עלויות הבנייה שלהם בעצמם, כך ששולי הרווח לא ברורים להם בזמן הגשת המכרז והתוצאה היא "התאבדות על המכרז" וזכיה בו גם כאשר מדובר בהפסד כספי.
הסיבה השלישית והפחות שכיחה מבין השלוש תלויה ביזם – יש כאלה שתוך כדי הפרויקט משנים את התוכניות בצורה משמעותית, כי פתאום נוצר מצב עסקי או סטטוטורי שמאפשר להם זאת, אבל לפעמים זה גם מכורח המציאות, שכן התוכניות איתן יצאו למכרז לא היו גמורות וכעת השינויים מתבקשים.
הדרך לשינוי המציאות: יותר דיוק ויותר ניהול
קצרה היריעה מלתאר את הפתרונות השונים שאפשר ליישם בעסק על מנת לדייק יותר את הניהול בענף הבניה. קיימים מספר כלים עיקריים שאיתם ניתן לשנות את המציאות ולהתחיל לפעול לתקן את מגמת החריגות שהפכה לאקסיומה ובעיקר לדייק את התכנון באמצעות דיוק בחישובי הכמויות ובאומדני המחיר.
הטכנולוגיה בשירות חישובי כמויות:
הכלי הבסיסי ביותר הוא האקסל, שאם הוא נבנה נכון, הוא יכול להיות טוב דיו, כל עוד לא מדובר בכתבי כמויות גדולים ומורכבים. כשנדרשת יכולת חישוב יותר מורכבת, האקסל מתחיל להיות מסובך להבנה ולשליטה ולכן ניתן להשתמש בכלים מובנים של תוכנות לחישוב כמויות בבנייה. בנוסף לאלה, מתפתח כיום תחום חדש ומרתק של חישוב כמויות דיגיטלי/ויזואלי שמסוגל לחשב כמויות בצורה טובה, שהולכת ומשתפרת טכנולוגית, בלחיצת כפתור ישירות מהתוכנית.
מילת המפתח – מחירי אמת באומדני המחיר
הבעיה המרכזית באומדנים היא שהם ניתנים ברובם על סמך מחירונים או מאגרים שונים בענף, לרוב לפי מה שהיזם מכתיב למשתמש. המחירונים אינם מדויקים בלשון המעטה. המסחריים שבהם עלולים להיות בעייתיים, שכן אין לדעת איך נקבעים המחירים שבהם ובנוסף, לא פעם המציעים נדרשים לתמחר אחוז מסויים מתחת או מעל המחירון, דבר שמחזק את הטענה שהמחירון אינו מדויק, אחרת למה לסטות ממנו?
הפתרון המדויק ביותר לבעיית האומדנים הוא להסתמך על מאגרי סעיפים הבנויים על תוצאות אמת של פרויקטים. ראיתי מספר פתרונות נקודתיים כאלה בגופים גדולים, שמסתמכים על המחירים מהפרויקטים שלהם עצמם, על מנת לבצע אומדנים לפרויקטים עתידיים וזה עובד נפלא.
גם לבנארית יש פתרון טכנולוגי דומה, הניתן כשירות ללקוחות. זהו מאגר מחירי אמת הבנוי מתוצאות מכרזים אמיתיים בענף ומכיל כ- 200,000 סעיפים מתומחרים מכל סוגי הפרויקטים ובכל אזורי הארץ ובעזרתו ניתן לקבל מחירי אמת לתמחור כתבי כמויות, לצורך אומדן או הצעות מחיר.
פתרונות טכנולוגיים לקבלנים שמתאבדים על הצעת המחיר:
גם התופעה הזו שרווחת מאוד בענף ניתנת למניעה. ראשית, אם הפרויקט יתוכנן טוב יותר, הכמויות יהיו מדויקות יותר והאומדנים נכונים יותר – התופעה תצטמצם משמעותית. אבל בד בבד, לקבלן יש גם אחריות להבין את הצעתו לפרטי פרטים ולהכיר את מרכיבי העלות שלו ולכן על הקבלנים להשתמש בכלי תוכנה שיודעים לנתח ולתמחר את סעיפי הפרויקט על ידי פירוק הסעיפים השונים למרכיבים (חומרים, עבודה, ציוד, קבלני משנה). מדובר בכלי החשוב ביותר לקבלנים מכיוון שהוא מאפשר לקבלן לדעת את העלויות האמיתיות שלו ולדעת איפה הקו האדום שלו כאשר הוא מתמודד על פרויקט. בנוסף לכך, מפרויקט לפרויקט הקבלנים בונים לעצמם ספרייה של סעיפים מנותחים, יכולים לדייק אותם עם הזמן ולעשות בהם שימוש חוזר לתמחור של הצעות חדשות. לצערי, זהו תחום מאד מוזנח וגיליתי שמרבית הקבלנים אותם פגשתי מבצעים תמחור חלקי בלבד, על סעיפים מרכזיים, או שמסתמכים על בעלי ידע חיצוניים שיתמחרו עבורם.
לסיכום: לצד המורכבות הרבה מאוד בהנדסה אזרחית ולמרות שהפרויקטים מסובכים ורבי משתתפים, מתקיימת בהרבה מקומות תרבות של "יהיה בסדר" או "נתקן תוך כדי תנועה". את מרבית החריגות בתחום הבניה היה ניתן למנוע בעזרת דיוק יותר נכון והבנה של כל העוסקים על האחריות שיש להם כלפי הפרויקט וכלפי הענף ולכן יש דברים שלא צריך לקחת כאקסיומה, אלא אפשר לעצור ולשאול למה זה ככה, וכך אולי גם אפשר יהיה לשנות. אני מאמין גדול בשינויים ומאמין שהשינויים הגדולים ביותר נוצרים מלמטה. אין סיבה שבענף הבניה זה לא יקרה.
*הכותב: קובי צדף, מנכ"ל חברת בנארית – הראשונה שפיתחה תוכנה לצרכי מחשוב ענף הבניה בישראל
מגזין "סטטוס" מופק ע"י:
