ראיון בלעדי עם גיא עמוסי, מנכ"ל משותף אביסון יאנג ישראל: אביסון יאנג, חברת ייעוץ נדל"ן מסחרי בינלאומית עם מעל 100 סניפים מסביב לעולם ומעל 5,000 מקצועני נדל"ן
צילום: יח"צ
בתחום המשרדים. ב CBD תל אביב, השנה הייתה כמו רכבת הרים. מצניחה חופשית נסקנו בערך באותה המהירות לשיא של כל הזמנים. שנת 2021 הפתיעה. בשונה משאר בירות מערב אירופה וצפון אמריקה, ממצב בתחילת השנה של מחשבות על איך לצמצם שטחי משרדים, לנוכח המעבר לעבודה מהבית, הגענו בסיום השנה, למצב שכמעט כל העובדים מגיעים לעבודה. החברות הבינלאומיות גוררות גם את הישראליות ומגדילות שטחים. יש כיום מחסור מוחלט בCBD (רובע העסקים המרכזי) של ת"א. לא נותרו שטחים פנויים באזור הזה. תעשיית ההיי טק, גיוסי הSPAC, הכסף העצום שנצבר אצל החברות הללו וכן המרוץ אחרי הטאלנט, שרוצה לעבוד "במעגל הקורקינטים של תל אביב", הביאו לביקושם עצומים למשרדים באזור מגדלי אלון – תוה"א – עזריאלי-שרונה. בעצם כיום אין מחיר בתל אביב – כל מחיר זוכה!
שינויים בהרגלי החנייה. כולנו מרגישים שיש פחות חנייה.
נכון. שוק החניות הולך לעבור מהפכה, שלמעשה כבר החלה. על פי חוק, צמצום משמעותי של כמות החניות בבנייני המשרדים. אגרת הגודש הצפויה לחול על הנכנסים לת"א ברכב פרטי מחוץ לגוש דן, מדברים על 37.5 ₪ ליום, תשפיע ותפחית באופן ניכר את כמות הרכבים שיכנסו לעיר. השימוש בקורקינטים ואופניים חשמליים כבר משפיע על הביקוש לחניות במשרדים. כיום, כל מגדלי המשרדים החדשים נבנים עם מכלאות לאופניים חשמליים, עמדות טעינה ומעלית ייעודית לכך. גם מקלחות הן חובה בכל הבניינים.
התכנון להעלאת מחיר דרמתית במחירי החנייה בכחול-לבן וקיצור משך הזמן המותר לחנייה בכחול -לבן יוסיפו לשינוי הרגלי החנייה.
לזה מתווסף נושא תקני החנייה המוגדרים בחוק לבניינים חדשים. הללו צומצמו מאד ובניין שנבנה בסמוך לתחנת הסע המונית (רכבת או תחנת אוטובוסים מרכזית) יקבל רק חנייה אחת לכל 250 מ"ר. במילים אחרות, חברה שלוקחת 1,000 מ"ר תקבל רק 4 חניות. התקן המקובל עד היום היה כ 30 חניות לכל אלף מ"ר!!
עירוב שימושים. זה הכיוון שהולכים אליו?
מדובר בטרנד עולמי שהגיע גם לישראל. העיריות הבינו שאזורי המשרדים ננטשים בערב והן רוצות להחיות את האזורים הללו על ידי בניית מיקרו דירות "שיעירו" את האזורים . עירוב שימושים נותן את הפתרון: העובדים עוזבים בערב ודיירי המגורים באזור מגיעים אליו ומחיים אותו במסחר, ברים ומסעדות, חדרי כושר ועוד. זה מצטרף לרצון הגובר של עובדים לגור בסמוך למקום העבודה. אנו צופים שהטרנד הזה יגדל ויתפתח.
דוגמאות: מגדל עזיראלי החדש הספירלה יכלול מלון, מגורים, משרדים וריטייל.
חברת "מבנה" בונה במתחם הסוללים משרדים ומגורים צמודים. "תדהר" בונה בגבעתיים (מול מגדל השחר, אזור רחוב ערבי נחל) את פרויקט Beyond משרדים יחד עם מגורים, גני ילדים, מתקנים לילדים. אז נראה שכמו בעולם זה כיון שבהחלט תופס תאוצה גם בארץ.
עבודה היברידית תישאר אתנו?
למדנו שקצת קשה להתנבא אך אני מאמין שכן. הקורונה מצד אחד הביאה למהפך בכל העולם של עבודה היברידית, חלק מהבית וחלק מהמשרד. כמו בכל דבר חדש הייתה תקופת התלהבות מהעולם החדש, שאפשר יותר מהבית ופחות מהמשרד. כיום ההבנה של מרבית המנהלים בעולם שזה עובד באופן חלקי. כדי לשמר את ערכי הליבה של הפירמה, כדי לייצר מעורבות גבוהה יותר של עובדים בכלל ומנהלים בפרט, כדי לשמר עובדים, לבנות נאמנות, לצרכי פיתוח וחשיבה יצירתית המפגשים הפרונטליים הם קריטיים. לכן, יהיה כפי הנראה שילוב של עבודה מהבית ומהמשרד בשנים הקרובות. צריך לזכור שגם לא לכולם יש אפשרות אמיתית לעבוד בשקט מהבית. זה תלוי הרכב המשפחה, גודל הנכס וכו. להערכתי חזרה למודל של עבודה 5 ימים מהמשרד כבר לא תתרחש.
מה צופן לנו העשור הבא?
כמו בכל אפיק השקעה מניב קשה מאד להתנבא. לאור מה שהתרחש השנה, אני מאמין שלהתנבא על מחירי נדל"ן בישראל זה כמו לקרוא בקפה.
אני חושב שנושא הקיימות, ESG ואקלים יתפסו מקום נרחב יותר בצרכים ובשיקולים של בניית המשרדים החדשים. אנו רואים את זה כבר היום בעסקאות שלנו בכל העולם וגם בישראל בחברות הבינלאומיות.
https://www.facebook.com/avisonyoungisrael
מגזין "סטטוס" מופק ע"י:
Tags: השקעות נדלן פיננסים שיווק
