לאחר התחלה חזקה בחודשיים הראשונים של 2020, פעילות הנדל"ן האטה בחדות ברוב המגזרים כתוצאה מהמגבלות שהוטלו במרץ להתמודד עם התפרצות COVID-19. לאחר שיתוק כמעט מוחלט של פעילות הנדל"ן בתקופת הסגירה, המשק חזר לעבוד באמצע אפריל, אך עם שינויים משמעותיים בשגרת העבודה ובהתנהגות, החששות ממגיפה ממשיכים להשפיע על כל היבט בחברה. כתוצאה מכך, כל מגזר בשוק הנדל"ן ממשיך להיות מושפע מהמשבר
פורסם: 5.1.21 צילום: יח"צ
מגפת ה- COVID-19 פגעה בכלכלה העולמית בעוצמה ובמהירות חסרת תקדים. משבר הבריאות הוביל לצעדים משמעותיים למניעת מחלות, אשר השפיעו ישירות על הפעילות הכלכלית אך עם השפעות שונות על מגזרי המשק השונים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הסגרים שהוטלו במהלך מרץ-אפריל גרמו לכך שהתוצרת הישראלית התכווצה בכ 1.7% ברבעון הראשון של 2020 עם ירידה נוספת של מעל 8.1% ברבעון השני, והמשק נותר כ-10% מתחת לגודלו בתחילת השנה. ההתאוששות אשר החלה באפריל / מאי נמשכה גם ברבעון השלישי, כאשר נתוני האשראי והמע"מ היוו סימנים מעודדים לשיפור.
על מנת לצמצם את משך המשבר הכלכלי ועוצמתו, ישראל צפויה ללכת בעקבות הכלכלות הגדולות האחרות בעולם במיצוי מדיניות פיננסית נרחבת ובגידול משמעותי בהוצאות הממשלה כדי להגן על עסקים ולעודד צמיחה. גם המדיניות המוניטרית צפויה לעבור התאמות. האינפלציה כבר הייתה מרוסנת לפני המשבר וכעת היא צפויה להישאר מתחת ל -1% לפחות עד סוף 2021. ירידות מחירי הנפט והמחירים האחרים יחד עם עליית האבטלה (במיוחד בענף התיירות) גורמים לכך שלחץ האינפלציה אינו מורגש בפועל.
כמו במקומות אחרים, הריביות צפויות להישאר קרוב לאפס לתקופה ממושכת, כאשר בנק ישראל יחזיר שיעורי מדיניות של 0-0.25% עד סוף שנת 2021. ראוי לציין שבנוסף לבקרת הריבית, בנק ישראל מפעיל כלי מדיניות נוספים בכדי לתת מענה לצרכי הנזילות במשק ולמתן את עליית התשואות בשוק האשראי, הן במטבע המקומי והן במטבע חוץ. ב"תרחיש החיסרון", ההשפעה על הצמיחה הכלכלית הפוטנציאלית תוארך ושיעור ההתאוששות יהיה איטי יותר – דומה להשפעות המשבר הפיננסי בתחילת שנות האלפיים.
גם אם היא דיי מהירה ביחס למשברים אחרים, ההתאוששות עשויה להיות הדרגתית; השפעות רבות של המגפה יימשכו עד שנת 2021 וחלקן עשויות להיות קבועות. המסלול המדויק תלוי כמובן השלכות והתנהגות המגיפה. תרחיש "התאוששות ההדרגתית" מניח כי קצב ההתרחבות הכלכלית האחרונה יאט ככל ש"גל נוסף" של הדבקות יביא להגבלות ממשלתיות נוספות, אם כי לא חמורות כמו בתחילת השנה. בתרחיש זה, התוצר צפוי להתכווץ ב -5.1% בשנת 2020 ולגדול ב -5.4% בשנת 2021 לפי נתוני משרד האוצר הישראלי.
עם זאת, קיים "תרחיש שלילי" לפיו גל הדבקות נוסף מוביל לסגר מלא ברחבי המדינה. בתרחיש זה, ההשפעה על הצמיחה הכלכלית הפוטנציאלית תוארך ושיעור ההתאוששות יהיה איטי יותר – הדומה להשפעות המשבר הפיננסי בתחילת שנות האלפיים. בתרחיש זה, התוצר צפוי להתכווץ ב -7.2% בשנת 2020 ולצמוח ב -2.3% בלבד בשנת 2021. למשבר השלכות ברורות על שוק העבודה אשר משפיעות ישירות ועקיפות על שוק הנדל"ן, אותן אנו בוחנים בהרחבה בדו"ח זה.
בהשוואה ל -3.9% בשנת 2019, האבטלה עלתה ל -6% באוגוסט 2020. בנוסף, כאשר כללו נפקדים הקשורים ל- COVID וסגירת עסקים היא עלתה ל -12%, פי שניים. השיעור היה צפוי לרדת לסביבות 8% עד סוף 2020, אולם בגלל פגיעת ה"גל השני" דרך סגרים נוספים וההחמרה ברגולציות, האבטלה עלתה לרמה של 22.7% 1 נכון לנובמבר 2020.
משרדים
מתח כלכלי, עלייה באבטלה, עלייה בעבודה מרחוק ותחזית כלכלית לא ודאית השפיעו יחד על הביקוש למשרדים במהלך שנת 2020.
ניתוח על פני סוגי המשרדים והמיקומים המרכיבים את השוק מגלה כי כמות שטחי השכירות / שכירות המשנה בשוק עלתה גם כן וככל הנראה תמשיך בדרך זו בשנת 2021. זרם זה של היצע השוק ימשיך להפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי דמי השכירות המבוקשים והעלאת הציפיות של בעלי הנכסים להגדיל את היקף השכירויות המוצעות לדיירים פוטנציאליים.
בסך הכל, שכר הדירה ירד בכ- 7% בממוצע בשוק כולו כתוצאה ממגפת ה- COVID ההשפעה הגדולה ביותר נראתה באזור המרכז בו דמי השכירות גבוהים יותר, במיוחד בהרצליה, שם הירידה היא סביב 9%, ואילו שטחים באיכות טובה יותר במקומות הראשונים בתל אביב החזיקו מעמד טוב יותר וירידות של 6% בלבד. בשנת2021, אנו מצפים לראות את דפוס זה נמשך עם ירידות נוספות הניכרות ברוב אזורי השוק. דמי השכירות במרחב הטוב ביותר יתרככו ב -7% נוספים לסכום כולל של 87-88% בממוצע בשוק שנת 2021 כולה כתוצאה ממגפת COVID.
למרות האמור לעיל, חברות הטכנולוגיה הישראליות גייסו כ -2.8 מיליארד דולר בשנת 2019, כלל החברות גייסו מעל 7 מיליארד דולר, ובשנת 2020 מדובר כבר על כ10 מיליארד דולר ולמרות המגיפה, חברות אלה הן גורם מספק כדי להניע במידה מסויימת את התרחבות המגזר בשנת 2021. כפי שנדון בתחזיות 10 המגמות של Avison Young לשנת 2021, המגמה הנרחבת לעבר עבודה מרחוק שנראתה השנה צפויה להמשיך ולהשפיע על השוק, אם כי אנו מצפים שרוב העובדים יאמצו גישה "היברידית" ברגע שהמגפה המיידית תפוג.
נראה כי חברות ימשיכו להעריך ולשקול אסטרטגיות להפחתת עלויות נדל"ן וחששות לבריאות ונקיון, אך גם יהיו מודעות לחסרונות הפוטנציאליים שהן חוות בעבודה מרחוק, אשר עלולה לכלול יעילות מופחתת וחוסר אינטראקציה מכריעה ובניית צוות חיונית. בסך הכל, אנו צופים כי הביקוש לשטחים יצטמצם בטווח הקצר, כאשר חברות מסוימות יצמצמו בהיקיפים של עד 25%. עם זאת, לפחות חלק מכך הינו תגובה נורמלית למיתון בסדר גודל כזה; בעוד שחלק מדפוסי העבודה המשתנים יחזיקו מעמד, הביקוש עשוי להתפתח גם עם הזמן.
כפי שנדון בהמשך ובעשרת המגמות שלנו לשנת 2021, חברות צפויות לעשות שימוש רב יותר באפשרויות גמישות ו"עבודה ליד הבית ". ההשפעות על שוק המשרדים יהיו מורכבות יותר מאשר ירידה פשוטה בביקוש המצרפי לשטח. בעלי משרדים מסחריים מנסים למצוא פשרות עם דיירים על מנת להשאיר אותם בנכסים שלהם, תוך הקלה על המתח הכספי שעסקים רבים חווים כיום. חלק מהפתרונות נמצאו בהסדרי שכירות חדשים, צמצום שטחי המשרד בתמורה לתנאי שכירות מורחבים, והבעלים ביצעו שיפוצים במקום.
בעלי נכסים נבונים בוחנים גם דרכים לשפר את הבריאות והנקיון בנכסים שלהם, מכיוון שהנושא הופך לדאגה מרכזית עבור שוכרים המעוניינים למשוך ולשמר כישרונות בחברה שלהם. אמצעים כאלו כוללים הגדלת צריכת האוויר הטבעי, החלפת האוויר בתדירות גבוהה יותר, שדרוג מערכות סינון, התקנת אורות UV המסוגלים להחליש חלקיקי נגיף באוויר ושימוש בסרט אנטי מיקרוביאלי על משטחים בבניין.
נקודת אור אחת היא תחום הטכנולוגיה, שכן חברות רבות הפנו את תשומת ליבן לפתרונות טכנולוגיים להתמודדות עם המגיפה והשפעותיה. חברות חומרה ותוכנה הרוויחו מהגידול בפעילות, לא פחות מאלו שתומכות בצמיחה בעבודה גמישה. זה נותן דחיפה נוספת למגזר שהוא כבר אחד החוזקות בכלכלת מגזר השירותים בישראל. יש כיום כ60 חברות "חד-קרן" ישראליות (סטארט-אפים שגדלו ליותר ממיליארד דולר) מתוך קרוב ל1,000 חברות כאלה משקפות את חוזקו של תחום הטכנולוגיה הישראלי. הביקוש של חברות הטכנולוגיה ימשיך לספק משקל נגדי לכיוון תחום המשרדים עד שנת 2021.
מגזר משרדים גמיש
שטחי משרדים גמישים ופתרונות לעבודה משותפת היו אופציות פופולריות בקרב חברות סטארט-אפ קטנות ולקוחות ארגוניים גדולים כאחד. ההתחייבויות החוזיות הקצרות יחסית, קלות השימוש וההתקשרות, מרחב הפלאג-אנד-פליי, הזדמנויות נטוורקינג וספירת מושבים גמישים היו יתרונות מבורכים עבור חברות רבות. המגיפה תגדיל את הרצון לתנאים וגדלים משרדיים גמישים. ספקי שטח כזה שיכולים לספק פתרונות משרדיים גמישים יחד עם סביבה בה העובדים מרגישים מרוחקים בנוחות ומוגנים באופן סביר מפני התפשטות החיידקים, ייהנו ככל הנראה מביקוש גבוה למוצר שלהם ומאזנים בריאים.
עם זאת, המגפה פגעה קשות בענף זה, כאשר אותה גמישות אשר משכה לקוחות מלכתחילה איפשרה לשוכרים לצמצם את עיסוקם בהתראה קצרה. חלק מהמתחמים סבלו מביטולים של עד מחצית מלקוחותיהם, כאשר התמחור המשיך לרדת מטה על מנת לנסות למנוע סיומים נוספים.
הרצון לגמישות ניכר גם במקומות אחרים בתחום הנדל"ן, למשל בפופולריות הגוברת של עיצובי בנייני משרדים "מודולריים", כאשר פריסות משרדים מסורתיות מוחלפות בעיצובים חצי מודולריים ו / או מודולריים. כיוון זה נתפס בעיני בעלים רבים כפתרון פוטנציאלי לאתגר של שינויים תכופים יותר בסוג ובכמות השטח הדרושה לקהילת שוכרים אשר צרכיה יהיו משתנים יותר ובלתי צפויים בשנים הקרובות.
קמעונאות
ענף הקמעונאות עבר מהפכה עולמית בשנים האחרונות מכיוון שהשוק הושפע מקניות באינטרנט, אולם בעוד שווקים וחנויות רחוב ברחבי העולם מושכים פחות ופחות מבקרים מדי שנה, "תרבות הקניונים" הישראלית פרחה – עד COVID-19 על פי נתונים ממשלתיים, 77% מהציבור הישראלי מעדיף את הקניון על פני הרחוב המסחרי והשוק, כשהם רואים בהם את "הבית" של המותגים (בעוד שהשוק וחנות הרחוב מזוהים עם מוצרים ערכיים). עבור 83% מהציבור נהוג להגיע לקניון רגיל בערך ארבע פעמים בחודש, כאשר רובם נשארים למעלה משעה במהלך כל ביקור.
ההגבלות הממשלתיות על יכולת ההפעלה ומספר האנשים המותרים בחנויות, בקניונים ובמסעדות משתנות ללא הרף. כמו במקומות אחרים בעולם, התסכול, הפחד ואי הוודאות הנובעים מכך הן בקרב הקמעונאים והן אצל הקונים האיצו את מגמת העלייה בפופולריות של מסחר אלקטרוני. ככל שהקלות והמהירות של קניות מקוונות ומסירת סחורות תמשיכנה להשתפר, יותר ויותר קונים מסורתיים ימצאו את עצמם "מומרים" למסחר אלקטרוני. ספקים רבים שמעולם לא חקרו את עולם המכירה המקוונת החלו כעת להיכנס לזירה זו כדי להציע את מוצריהם לבסיס לקוחות רחב ומתפתח.
על פי נתונים ממשלתיים, 77% מהציבור הישראלי מעדיף את הקניון על פני הרחוב המסחרי והשוק, ורואים בהם את "הבית" של המותגים (בעוד שהשוק והרחוב הגבוה מזוהים עם מוצרים ערכיים)
שינוי כזה ישנה משמעותית את הנוף העתידי של קמעונאות מסורתית. השינויים המערכתיים ישפיעו על ערכם של מרכזים מסחריים, קניונים, מפעילי חניה, וספקי שירותי אחזקה וניהול. הקמעונאות הפיזית רחוקה מלהיות מתה, אך מודלים קמעונאיים מתפתחים לעבר פעולות "כל ערוץ" אשר ידרשו התאמה לחנויות ולרשתות הלוגיסטיקה. האמור מציע הזדמנויות וגם איומים, וחברות טכנולוגיה ישראליות רבות הן בחזית ההתפתחות בתחום זה. בחלק מהסקטורים דרגה טובה יותר מאחרים, כאשר בתי מרקחת, רשתות מכולת, קמעונאות ציוד כושר וחנויות אלקטרוניקה ממשיכים ליהנות מתנאי השוק הנוכחיים, בפרט, בשל חששות סביב התרחקות חברתית והימנעות משטחים סגורים, מרכז קניות או מתחמי קמעונאות "באוויר הפתוח", צריכים לראות תנועת רגל גבוהה יותר מקניונים סגורים.
תעשייה ולוגיסטיקה
המגמות בשנים האחרונות מצביעות על כך שיותר ויותר ארגונים מתרחקים מהערים הגדולות ומקימים מרכזים לוגיסטיים מחוץ לחומות העיר – בפריפרייה יותר ובפארקי תעשיה הנהנים מדמי שכירות ומסים נמוכים יותר. תהליכים אלו הולידו את הצורך בהקמת נתיבי תחבורה מהירים ברחבי ישראל ובכך עודדו ניידות של מספר חברות מובילות במשק הישראלי. פיתוח קונספט המרלו"ג המאפשר ריכוז פעילויות תחת קורת גג אחת סייע ליצירת יעילות נוספת והפחתת עלויות במגזר, אשר הינו בעל רגישות גבוהה ביותר.
בעוד שמשבר הבריאות העולמי ממשיך לטלטל את תחום הנדל"ן המניב, ענף הלוגיסטיקה דווקא מרוויח. הגידול בהיקף המסחר האלקטרוני וחיזוק המנגנונים המקוונים יצרו שינויים דרמטיים בעולם הקמעונאות, שהובילו לגידול בביקוש לשטח אחסון גדול לסחורות ולמלאי זמין. קודי בנייה מחודשים אפשרו גובה בנייה לגבהים גדולים יותר עם יכולת מוגברת ופוטנציאל ניצול. במהלך תקופת COVID-19, הצמיחה של עולמות המסחר המקוון העניקה לתחומי הלוגיסטיקה והאחסון דחיפה משמעותית עוד יותר. אמנם הביקוש גדל, אך זה עדיין לא בא לידי ביטוי בשכירות. חוסר ההשתקפות המיידית על מחירי השכירות הלוגיסטית והתעשייתית נובע מההיצע הרב שיש לפני המגפה. ככל שהביקוש יגדל ויותר מקום להשכרה, אנו מצפים כי רמת מחירי השכירות תתקבע ובהמשך דמי השכירות יתחילו לעלות.
מרכזי נתונים
הביקוש החברתי לנתונים ולאחסון נתונים ממשיך לגדול, נושא זה מניע את הביקוש הגובר למרכזי נתונים. ברמה האישית, הגידול בעבודה מרחוק, בחינוך המקוון ובאנשים שיש להם בדרך כלל יותר זמן לגלישה, רשתות חברתיות וקניות מקוונות, הציב דרישות חסרות תקדים לשימוש באינטרנט. ברמה הארגונית חברות רבות תמשיכנה להעביר כמויות אדירות של נתונים לשרתים מחוץ לאתר, בעוד שמשרדי עורכי דין, משרדי רואי חשבון ועסקים אחרים עם שימוש אינטנסיבי בנייר העבירו באופן דומה קבצים רבים לענן דיגיטלי.
לאור העוצמה של תחום המו"פ בישראל, מפתיע שאף אחד מ"ענקי" ניהול הנתונים טרם ביסס נוכחות גדולה במגזר זה. העובדה שחלק גדול מחברות הטכנולוגיה בישראל קשורות למגזרים הצבאי או הביטחוני באופן כלשהו, הדורשים הצפנות מתקדמות והגנת סייבר, הקשתה על אישור מתקן כזה בתוך ישראל.
עם זאת, מיקרוסופט החלה בבניית מרכז נתונים של 800 מיליון דולר, אשר יתמוך בשירותי ענן ברחבי הארץ. אורקל הודיעה על תוכניות לפרויקט דומה, אמאזון במו"מ פעיל והשחקנים הגדולים האחרים ביניהם גוגל, IBM וסיילספורס עשויים לעקוב בעתיד.
למידע נוסף:
אבי גימפל מנכ"ל שותף Avi.Gimpel@avisonyoung.com
גיא עמוסי מנכ"ל שותף guy.amosi@avisonyoung.com
מגזין "סטטוס" מופק ע"י:
Tags: אסטרטגיה כלכלה נדלן ערים חכמות פיננסים
