הקושי הרב בקניית נדל"ן בישראל, מחירי הדירות שנמצאות בעליה מתמדת והמיסים הגבוהים, כל אלה גורמים לרבים מאזרחי ישראל לחפש השקעות נדל"ן מעבר לים. כמה פעמים שמעתם את השאלות הבאות: האם כדאי לי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל? מהם ההזדמנויות והסיכונים הקיימים כיום? האם יש הזדמנויות השקעה ביוון? המדריך הבא יעשה לכם סדר בכל מה שנוגע לאותן שאלות ויספק לכם מענה לכל השאלות החשובות עבור מי שמעוניין לצאת לדרך ולהשקיע בנדל"ן ביוון
צילום: shutterstock פורסם: 13.8.24
בתקופה האחרונה נוכחנו לראות ידוענים אשר מביעים את התעניינותם באי השכן – יוון. בין אם מדובר על השקעות בנכסים או רילוקיישן. בימים בהם מחירי הדירות ישראל נמצאים בעלייה מתמדת – הציבור אשר יביט לעבר אלו עשוי לתהות – האם מדובר בגימיק או שמא צעדים שנעשו לאחר מחקר שוק והחלטות מושכלות? אמנם, יוון חוותה בשנת 2008 משבר כלכלי שגילם בתוכו חוב אל מול מדינות האיחוד האירופי, אך בימים אלו, לאחר למעלה מעשור ואי ודאות לגבי עתידה, ניתן לראות ניצנים של פריחה מחודשת והתאוששות. במקום ללכת שבי אחרי דמויות מוכרות, צריך לבחון מה יש לאי השכן להציע מבחינת נדל"ן ומה ההזדמנויות והסיכונים הקיימים בתהליך כזה.
ניתן לראות, כי מתוך השברים התעוררה במדינה צמיחה מחודשת. האבטלה באי השכן ירדה ל- 17% (באתונה- 10% בלבד), התמ"ג עלה והכלכלה התחזקה בהובלת ענף התיירות, המהווה 14% מסך הכלכלה המקומית. הגורמים לצמיחה הכלכלית המשמעותית נובעים בין היתר מהבעיות המתרחשות בטורקיה המתחרה העיקרית של יוון על ליבם של התיירים, כמו גם עלייה בשכר התושבים ובדירוג האשראי של יוון וההודעה של בנקים זרים על כוונתם להתחיל לתת מימון ביוון. לכך, צריך להוסיף כי המטבע המקומי ביוון הינו האירו שהוא מטבע חזק. אתונה, עיר הבירה, הינה עיר בעלת אופי סטודנטיאלי הכוללת אוניברסיטאות גדולות ומוכרות וחיי לילה ענפים.
בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן באי החלו לעלות, כאשר ישנו עדיין פער של כ-25-30% מהשיא של מחירי הנדל"ן ביוון טרום המשבר. כיום, הממשלה נותנת מענקים שונים למשקיעים והקלות מיסוי עליהם ארחיב בהמשך. בנוסף, יוון היא המדינה בה הכי קל לקבל גולדן ויזה ו/או אזרחות (מדובר באזרחות / ויזה אירופאית), גורם משמעותי נוסף להגעת משקיעים ליוון מכל רחבי העולם. כל אלו הביאו לכך שהתשואות ביוון גבוהות יותר ממדינות אחרות באירופה ומהוות פוטנציאל לעליית ערך משמעותית.
משקיע נבון יודע לזהות את נורות האזהרה מבעוד מועד
על אף שיוון מתאוששת מהמשבר, היא עדיין נחשבת לכלכלה בצמיחה ולכן חשופה יותר למשברים כלכליים, משהו שצריך לקחת בחשבון. כמו כן, מדובר בתרבות שונה בה השפה היא קודם כל יוונית, מה שעלול להוביל לפערי שפה בין אנשי המקצוע השונים וגם בחתימה על ההסכמים השונים. כמו כן, בשונה מהתרבות הישראלית הנמרצת והאקטיבית, תרבות העבודה ביוון נחשבת לאיטית יותר, מה שמקשה בין היתר על מציאת כוח אדם איכותי. לבסוף, חלק מהפעילות הכלכלית באי השכן נעשית בשחור. אנו כחברה כמובן נמנעים מכך לחלוטין, אך זו תופעה שבהחלט צריך להכיר. כמו בכל השקעה בחו"ל, גם ההשקעות ביוון צמודות מט"ח, משהו שיש לקחת בחשבון בטח לאור העובדה שערכו של השקל מאוד חזק. כמו כן, בדומה לכלכלות רבות במערב, גם כלכלת יוון חווה עלייה באינפלציה. עליה זו נובעת מעליית מחירי הסחורות וההובלה שמשפיעות על המחירים לצרכן של מוצרים ושירותים רבים, וכן מהעליות במחירי הנדל"ן, דבר שיש להתחשב בו בעיקר בפרויקטים יזמיים.
לכל אלו, צריך להוסיף כי השקעות בנדל"ן זו התמחות, מי שעושה זאת ללא ידע הוא מהמר לחלוטין ולכן עדיף לחבור לחברה שזו ההתמחות שלה. במקרה זה, חשוב להבין שבכל השקעה יש סיכון ואף אחד לא מבטיח לך הבטחות כאלו ואחרות. בנוסף, חשוב להבין את צורת הרישום, זהות האינטרסים בין כלל הגורמים, ניסיון החברה והמוניטין שלה ועוד.
אם כך, מדוע לבחור להשקיע במדינה שהכלכלה שלה לא יציבה?
יוון נמצאת במרחק של פחות משעתיים טיסה מישראל והאופציות להגיע אליה קיימות בזמינות מיידית וזולה, בייחוד לעומת מדינות אחרות בעולם. כמו כן, פוטנציאל הרווח גבוה יותר, לעומת מדינות אחרות (לדוגמא ארה"ב) בהן הכלכלה חזקה וגם מחירי הנדל"ן בשיא. המצב ביוון הוא שהמחירים נמוכים משמעותית משיא המחירים ונמצא כל הזמן במגמת עלייה. אני מאמין שזה תלוי בצורה משמעותית במשקיע, בניסיון שלו, בפיזור תיק ההשקעות שלו ובמטרות שלו.
להשקיע או להשקיע – זו השאלה
בסופו של יום, כל מי שמשקיע דרך גוף מקצועי, סביר להניח שיחלוק מהרווחים שלו בסוף. מדובר באינטרס של המשקיע, המעוניין שלגוף האחראי יהיה אינטרס מובהק שהפרויקט יצליח. בשורה התחתונה, המשקיע צריך לבדוק האם הרווחים בפרויקט שהוא רוצה להיכנס אליו אטרקטיביים מספיק אחרי החלוקה עם הגוף המנהל.כמו כן, הרווחים הפוטנציאליים זה הדבר האחרון שאסתכל עליו כי "האקסל אוכל הכל". הרבה יותר חשוב להבין מהי אסטרטגיית ההשקעה של החברה, מה הסיכונים שהם רואים בהשקעה ואיך מתמודדים מולם, מה הרקורד של אותה חברה ועוד.
כיום, מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% (כאשר בארץ הוא עומד על 8% עבור דירה שניה). כמו כן, מס השבח עומד נכון להיום על אפס אחוז ביוון, לעומת 25% בישראל. יוון ידועה במשחקי המיסוי הרבים שלה, המותאמים לצורת ההתאגדות וסוג ההשקעה, אם מדובר בשקעה במלון או מגורים, השקעה כאדם פרטי או דרך חברה יוונית, שותפות ישראלית ועוד. כאשר פועלים בצורה נכונה ומסודרת, ניתן בחלק מההשקעות ליהנות מהוראת שעה שיש ביוון, אשר נכון להיום נותנת פטור ממס רווחי הון, אשר עומד על 10%. הוראת שעה זו מתחדשת מדי שנה ועד כה התחדשה כבר 4 פעמים. בנוסף, המשקיע יכול ליהנות מפטור ממס רווחי הון בישראל במסגרת אמנת מס שנחתמה בין המדינות. לכך, צריך לצרף הטבות שונות הניתנות למשקיעים בפרויקטים מלונאים. עם זאת אך חשוב לדעת כיצד בדיוק לעשות את הדברים נכון בכדי ליהנות מהן. מאחר ונושא המס מורכב, ישנה חשיבות מכרעת לבנות בכל השקעה את מבנה המיסוי בצורה ייחודית לפרויקט.
יוון עוברת מהפכה של ממש בשנים האחרונות. הכלכלה נמצאת בצמיחה מתמדת, הממשלה המקומית מסייעת בהבאת משקיעים זרים על ידי הפחתת מיסים והתיירות באי פופולארית יותר מאי פעם. כל הגורמים הללו מהווים תמריץ משמעותי להשקעות נדל"ן ביוון. עם זאת, חשוב לבצע מהלך מסוג זה בצורה מבוקרת ולהיעזר במומחים המכירים את השוק המקומי מכל צדדיו ויכולים לתת למכל משקיע את ארגז הכלים הנדרש לאורך כל תהליך הרכישה.
RM GROUP מתמקדת בהשקעות בפריים לוקיישן, בעיקר באתונה, גם בתחום המגורים (בעיקר בנייה ומכירה למקומיים) וכתוצאה ממשבר הקורונה גם בפרויקטים מלונאים, הקמת מלון, הכנת חברת ניהול ידועה לתפעולו ועד לשלב מכירתו.
מדד מחירי הנדל"ן ביוון (תרשים גרפי)
מתן פרטמן, מייסד שותף ומנכ"ל RM
GROUP, צילום: יח"צ
מגזין "סטטוס" מופק ע"י:
עוד בסטטוס:
Tags: אסטרטגיה כלכלה מכירות שיווק
